KOMMUNEPLAN 2009
By og Erhverv   Landsbyer   Vand og Land   Trafik og Miljø   Om Ishøj  

Du er her: Start Rammeområder Rammer for lokalplanlægningen Generelle rammer

Sitemap| Indhold| Søg| Pdf| Print siden| Læs op

 
Forslag
Rammer for lokalplanlægningen
Generelle rammer
Vedtaget

» Hvad gælder for mig

» www.ishoj.dk

» Kontakt os

» Planen som PDF

 

Generelle rammer

Ved udarbejdelse af lokalplaner skal følgende generelle rammer følges:

 

Boligområder
De generelle rammebestemmelser for enkeltområder, der afgrænses til boligformål, fastlægges således, at for alle enkeltområder fastlægges anvendelsen til boligformål med angivelse af boligtype.

GENERELT FOR ALLE BOLIGOMRÅDER
Fællesanlæg med videre
I områder til boligformål kan der etableres fælleshuse, daginstitutioner og lignende. Friarealer til ophold og leg må i den forbindelse ikke reduceres i væsentligt omfang.

Erhverv i boliger
I enkeltområder til åben-lav og tæt-lav boliger kan der etableres erhvervsvirksomheder indpasset i beboelsesbygninger, når disse virksomheder ikke i væsentligt omfang opsøges af publikum og ikke giver anledning til støj, trafik eller andre gener, som overskrider det normale for et boligområde.

Ved en erhvervsvirksomhed i en beboelsesbygning forstås en virksomhed, som er indrettet i en bolig, der bebos som helårsbolig af virksomhedens ejer. Erhvervsarealet må højst udgøre 25% af det samlede etageareal for den pågældende bolig. Skiltning i forbindelse med erhvervsvirksomhed kræver byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde.

Parkering
Parkering af lastbiler og større varevogne over 3.500 kilo egenvægt må ikke finde sted i boligområderne.

Hegn
Hegn mod adgangsgivende vej, sti eller friarealer skal udføres som levende hegn og maksimalt i en højde af 1,80 meter.

Materialer
Blanke og reflekterende tagmaterialer, herunder glaserede tegl må ikke anvendes.

Oplag
På den enkelte ejendom må der ikke finde oplag sted af større både, campingvogne, uindregistrerede biler og lignende. Oplag i øvrigt må ikke finde sted, og haver og udearealer skal fremtræde plejede og velholdte.

Afvanding
Afvanding af belagte arealer skal i størst muligt omfang nedsives.

Grundejerforening
Der skal i alle områder oprettes en grundejerforening, som vil være det kontaktforum, kommunen henvender sig til i sager af fælles interesse.

ÅBEN-LAV BOLIGER 
Betegnelsen åben-lav boliger svarer til parcelhuse eller villabebyggelse. Ved åben-lav boliger forstås fritliggende beboelsesbygninger i højst 1 etage med udnyttelig tagetage indeholdende én bolig til helårsbeboelse.

Den maksimale højde må ikke overstige 8,5 meter.
Grundstørrelsen skal udstykkes på minimum 700 m², og der skal reserveres plads til mindst to biler pr. bolig på ejendommen. Bebyggelsens højde skal tilpasses højden på den øvrige bebyggelse i kvarteret.

Boligens afstand til naboskel
For at bevare den åbne karakter af kommunens parcelhusbebyggelser skal boligbebyggelse som hovedregel placeres mindst 2,5 meter fra skel mod nabo. Hvis et hensyn til kvarterets karakter motiverer andre afstandsforhold, kan reglen fraviges. Bestemmelser for placering gælder ikke mindre bygninger til sekundær anvendelse som carporte, skure med videre.

Bygningers afstand fra vej
For at opretholde kommunens grønne vejbillede skal bygninger, herunder carporte, skure med videre, opføres mindst 5 meter fra vej. Der kan eventuelt efter byrådets nærmere godkendelse i særlige tilfælde fastsættes lempeligere krav, blandt andet i landsbyerne:

  • Såfremt det ikke er muligt på en rimelig måde at placere bygningen 5 meter fra vej
  • Såfremt det ubebyggede areal får et udseende ved tilplantning og befæstelse, der er i overensstemmelse med målsætningen om at bibeholde et grønt vejbillede.

TÆT-LAV BOLIGER 
Ved tæt-lav boliger forstås beboelsesbygninger, der hver indeholder én bolig til helårsbeboelse, og som er helt eller delvis sammenbygget med én eller flere bygninger af tilsvarende art - rækkehuse, kæde- eller klyngehuse.

Tæt-lav bebyggelse må ikke opføres med mere end to etager og i en højde, der ikke overstiger 8,5 meter. Der fastsættes en mindste grundstørrelse på 300 m².

Tæt-lav boliger skal opføres efter bebyggelsesplaner for passende afgrænsede områder, og det skal sikres, at der kan etableres minimum to boliger per ejendom. Tæt-lav boliger skal have adgang til et privat udendørs opholdsareal.

Der skal reserveres plads til minimum 1½ parkeringsplads per bolig inden for området.

ETAGEBOLIGER 
Ved etageboliger forstås beboelsesbygninger i to eller flere etager indeholdende tre eller flere boliger til helårsbeboelse. Der er mulighed for både vandret og lodret opdeling i boligenheder.

Til enhver etageboligbebyggelse skal der udlægges og anlægges fælles friarealer, der sikrer tilfredsstillende opholdsarealer, adgangsforhold, parkering med videre. Etageboliger skal opføres efter bebyggelsesplaner for passende afgrænsede områder.

Der skal reserveres plads til mindst 1½ bil per bolig.

LANDSBYER 
For landsbyerne gælder samme bestemmelser som for åben-lav boligbebyggelse, dog skal der ved nyt boligbyggeri tages hensyn til det arkitektoniske udtryk af den omkringliggende bebyggelse.

 

Centerformål

Centerformål omfatter byfunktioner med detailhandel, liberalt erhverv, offentlig og privat service, kulturelle institutioner og boliger.

BYMIDTE - ISHØJ BYCENTER
Her lokaliseres de fælles kommunale centerfunktioner. Foruden detailhandel med dagligvare- og udvalgsvarebutikker må der etableres publikumsorienterede offentlige og private servicefunktioner, som har butikskarakter, samt restauranter, kulturelle institutioner og lignende i centrenes stueplan mod hovedstrøgene. Offentlige og private kontorvirksomheder og liberale erhverv må kun med byrådets godkendelse etableres i stueplan mod hovedstrøgene.

Ved ændret anvendelse eller nybyggeri skal der generelt udlægges parkeringsareal svarende til 1 parkeringsplads pr. 50 m² bruttoetageareal.

I bymidten må:

  • Bruttoetagearealet for dagligvarebutikker ikke overstige 3.500 m²
  • Bruttoetagearealet for udvalgsvarebutikker ikke overstige 2.000 m²

BYDELSCENTRE
Et bydelscenter kan placeres uden for

Lokale butikker og serviceerhverv i boligområderne uden for Ishøj Bycenter kan etableres med en lokalisering, der efter byrådets skøn har rimelig tilgængelighed for alle trafikarter og kan indpasses i det pågældende område på en hensigtsmæssig måde.

Der skal udlægges parkeringsareal svarende til 1 parkeringsplads pr. 50 m² bruttoetageareal til butiksformål.

I et bydelscenter må:

  • Det samlede bruttoetageareal ikke overstige 5.000 m²
  • Bruttoetagearealet for dagligvarebutikker ikke overstige 3.500 m²
  • Bruttoetagearealet for udvalgsvarebutikker ikke overstige 2.000 m²

LOKALCENTRE OG ENKELTSTÅENDE BUTIKKER

I et lokalcenter må bruttoetagearealet til butiksformål ikke overstige 3.000 m², og butiksstørrelsen for den enkelte butik må ikke fastsættes til mere end 1.000 m² bruttoareal.

For enkeltstående butikker må bruttoetagearealet ikke overstige 1.000 m², og som udgangspunkt skal enkeltstående butikker placeres med en afstand på mindst 500 meter fra andre butikker og områder udlagt til butiksformål.

BUTIKKER DER FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVENDE VAREGRUPPER

Butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, kan placeres uden for bymidter og bydelscentre.

Særligt pladskrævende varegrupper er biler, lystbåde, campingvogne, planter og havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler.

Byrådet fastsætter i det enkelte tilfælde den maksimale butiksstørrelse for butikker, der forhanlder særligt pladskrævende varegrupper.

 

Offentlige fritidsformål

Offentlige fritidsformål er rekreative områder med et grønt hovedtræk, hvor der er adgang for offentligheden.

I landområderne fastlægges rammeområderne til rekreative fritidsformål med et grønt hovedtræk, som fx skov, mose, større parker eller kolonihaver.

I bydelene fastlægges rammeområder til fritidsformål som grønne områder, parker eller idrætsanlæg.

I rammeområder, hvor der ikke er fastlagt bestemmelser for yderligere bebyggelse, gælder, at der kun kan opføres mindre bebyggelse til områdets drift og anvendelse. Placeringen og udformningen af sådant byggeri skal ske under hensyntagen til områdets kulturhistorie og landskabelige karakter.

 

Erhvervsområder

Erhvervsområder omfatter byfunktioner med industri- og fremstillingserhverv, transport, samt kontor- og service erhverv.

Ubebyggede arealer i erhvervsområder skal fremstå ordentligt, enten ved beplantning, befæstelse eller lignende. På samme måde skal der være en passende orden ved mindre oplag af materialer og lignende. Der må ikke finde større oplag sted.

Udendørs vare- og affaldsgårde skal omgives af et tæt hegn eller mur efter byrådets nærmere godkendelse. Den maksimale højde er 4 meter.

Parkeringsnormen er 1 parkeringsplads per 50 m² etageareal af den til erhvervet tilknyttede kontoranvendelse. Parkeringskravene til virksomhedens øvrige funktioner fastlægges ud fra et konkret skøn i det enkelte tilfælde.

Udendørs skiltning må kun finde sted efter en skilteplan der er godkendt af byrådet.

 

Offentlige formål

Områder til offentlige formål omfatter typisk funktioner i offentlige eje som skoler, institutioner, museer, kirker og lignende. Områderne kan i visse tilfælde indeholde private funktioner som privatskoler, privathospitaler og lignende.

 

Jorbrugsformål

Områder til jordbrugsformål findes i det åbne land. Det åbne land udgøres i princippet af alle ubebyggede arealer, der støder op til byområder eller afgrænsede landsbyer, og indgår i en større landskabelig sammenhæng.

Som udgangspunkt kan der kun opføres bebyggelse, som er nødvendig for driften af landbrugsejendomme eller til støtte for friluftslivet.

 

Det åbne land

Det åbne land udgøres i princippet af alle ubebyggede arealer, der støder op til byområder eller afgrænsede landsbyer, og indgår i en større landskabelig sammenhæng.

Der må som udgangspunkt kun opføres bebyggelse som er nødvendig for driften af landbrugsejendomme eller til støtte for friluftslivet.

Ny boligbebyggelse skal opføres i én etage med udnyttelig tagetage med en taghældning på 40°-50°, og den maksimale højde må ikke overstige 8,5 meter. Bebyggelse skal udformes med respekt for de bygningsmæssige og landskabelige omgivelser.

Arealer i transportkorridoren er reserveret til forsynings- og trafikanlæg og skal friholdes for yderligere bebyggelse ud over den, der er nødvendig for den jordbrugsmæssige drift.

Eventuel anden bebyggelse må kun opføres som midlertidige anlæg, og der skal i den forbindelse tinglyses en fjernelsesdeklaration, der sikrer, at anlægget kan fjernes uden udgift for det offentlige, såfremt et trafik eller forsyningsanlæg gør dette nødvendigt.

Der må ikke opstilles vindmøller i det åbne land.


For hele kommunen gælder

Mobiltelefonmaster
Mobiltelefonmaster må kun opstilles efter retingslinjer byrådet har vedtaget og kun efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde.

Trafikstøj
Der må ikke udlægges arealer til støjfølsom anvendelse i områder, der er belastet med et støjniveau over 55 decibel (dB(A)) fra vejtrafikstøj og 60 dB(A) fra jernbanetrafikstøj.

For offentlig og privat administration, liberale erhverv med videre er den tilsvarende grænseværdi dog 60 dB(A) fra vejtrafikstøj og 65 dB(A) fra jernbanetrafikstøj.

Kan støjniveauet ikke sikres ved afstandsdæmpning, skal kravene om forebyggelse af støjgener, såfremt det er muligt, fastsættes som beskrevet i Miljøstyrelsens vejledninger om støjhensyn.

Bevægelseshæmmede
Fodgængerarealer og friarealer i øvrigt skal være udformet, så de i videst muligt omfang kan benyttes af personer med nedsat bevægelses- og orienteringsevne.

Varmeforsyning
Opvarmningsformen skal fastlægges i overensstemmelse med kommunens varmeforsyningsplanlægning.

Skiltning
Ændringer eller nyopsætning af skilte på facader, pyloner, flag med videre skal godkendes af byrådet i hvert enkelt tilfælde. Skilte må ikke opsættes over facader.

Anden lovgivning
Lokalplanlægningen skal respektere bindinger, der er fastsat ved anden lovgivning, fx fredskovspligt, fredninger og byggelinier langs veje og ledningsanlæg, skove, fortidsminder, kyster, søer og åer. Disse bindinger er kun i enkelte tilfælde medtaget i kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen.


Plan-, Bygge- og Miljøcenter - Ishøj Store Torv 20 - 2635 Ishøj - Telefon: 43577500 - Mail: plan-byg-miljo@ishoj.dk